Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Die Kreditvergaberegeln, die vom Hohen Rat für Finanzstabilität (HCSF) festgelegt wurden, und die steigenden energetischen Anforderungen im Zusammenhang mit dem Klimaschutz- und Resilienzgesetz verändern die Rahmenbedingungen jedes Immobilienprojekts, sei es ein Kauf im Bestand oder ein Neubau. Dieser regulatorische Kontext verändert die Entscheidungen in jeder Phase, vom Finanzierungsprozess bis zur Wahl des Grundstücks.
Energieeffizienzdiagnose und Immobilienprojekt: ein entscheidendes Filter
Bereits bevor über Budget oder Standort gesprochen wird, bestimmt die Energieklasse der Immobilie nun die Durchführbarkeit des Projekts. Wohnungen der Klasse G sind schrittweise für die Vermietung verboten, und die Klassen F folgen demselben Zeitplan. Für einen Kauf, der für die Vermietung gedacht ist, stellt der Erwerb einer energieintensiven Immobilie ohne Renovierungsbudget den Kauf eines eingefrorenen Vermögenswerts dar.
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Diese Einschränkung schafft auch eine Gelegenheit. Immobilien der Klassen E, F oder G werden oft unter dem Durchschnittspreis des Sektors gehandelt. Ein Käufer, der in der Lage ist, einen MaPrimeRénov’-Antrag bei der Nationalen Wohnungsbehörde (ANAH) einzureichen oder Energieeinsparzertifikate (CEE) zu mobilisieren, kann die Gesamtkosten (Kauf plus Renovierung) unter den Preis einer bereits renovierten vergleichbaren Immobilie bringen. Es ist jedoch wichtig, die Kosten für Dämmung und Fenster vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags genau zu kalkulieren.
Für eine Hauptwohnung stellt sich die Frage anders. Eine schlecht klassifizierte, aber gut gelegene Immobilie kann relevant bleiben, wenn der Renovierungsplan realistisch ist. Im Gegensatz dazu führt die Unterschätzung der Kosten für eine umfassende energetische Renovierung (Dämmung des Dachbodens, Austausch der Heizungsanlage, Belüftung) zu einem Ungleichgewicht im Budget über mehrere Jahre. Sie finden Informationen auf guide-immo.com, die es ermöglichen, die Standortkriterien mit den verfügbaren energetischen Leistungsdaten nach Sektor zu kombinieren.
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Verschuldungsfähigkeit und HCSF-Regeln: was der Zinssatz nicht sagt
Die meisten Immobilienratgeber beginnen mit “Definieren Sie Ihr Budget”. Das Problem, seit die Bedingungen für die Kreditvergabe strenger geworden sind, ist nicht mehr nur der Zinssatz. Der HCSF legt eine maximale Verschuldungsquote und eine begrenzte Rückzahlungsdauer fest. Diese beiden Parameter reduzieren mechanisch den verfügbaren Kreditrahmen, selbst für Personen mit komfortablen Einkommen.
Ein gutes Gehalt garantiert nicht mehr ein gutes Immobilienkreditdossier. Die Bank prüft das verbleibende Einkommen, die berufliche Stabilität, das Eigenkapital und die Kohärenz zwischen dem Projekt und der Vermögenssituation. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren zu diesem Punkt: Einige Makler berichten, dass solide Dossiers aufgrund marginaler Verschuldungskriterien abgelehnt werden, während andere Ausnahmen im Rahmen des vom HCSF Erlaubten erhalten.
Online-Makler und Wettbewerb zwischen Banken
Online-Vermittlungsplattformen haben einen wachsenden Platz in der Kreditvergabe eingenommen. Ihr Hauptbeitrag besteht nicht nur in der Verhandlung des Zinssatzes, sondern in der Fähigkeit, gleichzeitig mehrere Institute zu kontaktieren und die Bedingungen der Kreditnehmerversicherung zu vergleichen. Die Kreditnehmerversicherung macht einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits aus, und die Delegation der Versicherung wird von Erstkäufern oft nicht ausreichend genutzt.
Ein Punkt, den man überprüfen sollte: Der Online-Makler ersetzt nicht die Analyse Ihrer Hausbank, die über Ihre Kontohistorie verfügt. Die Kombination beider Ansätze (Hauptbank und Makler) führt in der Regel zu den besten Bedingungen.
Wahl des Grundstücks und des Bauunternehmers: die technischen Kriterien, die der Preis verdeckt
Für ein Bauprojekt eines Einfamilienhauses spiegelt der Preis des Grundstücks pro Quadratmeter nur einen Teil der tatsächlichen Kosten wider. Zwei Parzellen, die im selben Sektor zum gleichen Preis angeboten werden, können je nach Folgendem erhebliche Budgetunterschiede aufweisen:
- Die Beschaffenheit des Bodens, die den Typ der notwendigen Fundamente bestimmt. Eine geotechnische Untersuchung (seit dem ELAN-Gesetz für Grundstücke in tonhaltigen Gebieten verpflichtend) kann die Notwendigkeit tiefer Fundamente aufdecken, was mehrere tausend Euro zu den Baukosten hinzufügt.
- Die Erschließung des Grundstücks, d.h. der Anschluss an Wasser-, Strom- und Abwassernetze. Ein nicht erschlossenes Grundstück am Stadtrand kostet beim Kauf weniger, aber die zusätzlichen Kosten für den Anschluss können die anfängliche Ersparnis aufzehren.
- Die lokalen Bauvorschriften (lokaler Bebauungsplan), die die Grundfläche, die Höhe, die Fassadenmaterialien und manchmal die Ausrichtung des Gebäudes einschränken. Diese Einschränkungen beeinflussen direkt die Wahl des Bauunternehmers und die Kosten der Bauleitung.
Das günstigste Grundstück ist fast nie das kostengünstigste insgesamt. Ein Angebot für die Erschließung und eine Bodenuntersuchung vor der Unterzeichnung des Kaufversprechens zu verlangen, vermeidet unangenehme Überraschungen im Budget des Bauprojekts.
Bauunternehmer oder Bauleiter: zwei unterschiedliche Logiken
Der Vertrag für den Bau eines Einfamilienhauses (CCMI) bietet eine Garantie für die Lieferung zu vereinbarten Preisen und Fristen. Der Einsatz eines unabhängigen Bauleiters lässt mehr architektonische Freiheit, überträgt jedoch einen Teil des finanziellen Risikos auf den Auftraggeber (Sie). Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass ein Modell systematisch wirtschaftlicher ist als das andere: Es hängt alles von der Komplexität des Projekts und der Qualität der Bauüberwachung ab.
Ein oft vernachlässigtes Kriterium: Überprüfen Sie, ob der Bauunternehmer oder Bauleiter über eine gültige zehnjährige Garantie verfügt. Diese Überprüfung dauert fünf Minuten und schützt Ihre Investition für zehn Jahre.
Renovierungsbudget und Sicherheitsmarge: der Posten, den niemand sehen will
Egal, ob es sich um einen Kauf im Bestand mit Renovierung oder einen Neubau handelt, die Überschreitung des Budgets für die Arbeiten ist die Norm, nicht die Ausnahme. Die Ursachen sind vielfältig: Baustellenunwägbarkeiten, Änderungen während des Projekts, steigende Materialpreise.
Die von Fachleuten des Bauwesens empfohlene Sicherheitsmarge liegt bei einem nicht unerheblichen Teil des ursprünglichen Renovierungsbudgets. Diese Marge bereits bei der Finanzierungsplanung einzuplanen und in den Finanzierungsplan, der der Bank vorgelegt wird, zu integrieren, vermeidet, dass man in der Mitte des Bauprojekts in eine Blockadesituation gerät.
Ein letzter konkreter Punkt: Kostenvoranschläge für Arbeiten haben eine begrenzte Gültigkeitsdauer. Auf einem Markt, in dem die Preise für Baumaterialien schwanken, ist ein sechs Monate nach seiner Erstellung akzeptierter Kostenvoranschlag nichts mehr wert. Lassen Sie jeden Kostenvoranschlag vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags oder des Verkaufsakts aktualisieren.